金九銀十，北京房?jī)r(jià)快速攀升，近郊區(qū)域住宅價(jià)格又一次超過(guò)寫(xiě)字樓售價(jià)，商住倒掛現(xiàn)象再次上演。
　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10月22日發(fā)布的大中城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)，北京9月房?jī)r(jià)同比增幅達(dá)20.6%，六環(huán)內(nèi)單價(jià)2萬(wàn)元以下的住宅基本絕跡。但據(jù)搜狐焦點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京近郊多個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，市場(chǎng)行情并沒(méi)有隨著整體市場(chǎng)水漲船高，售價(jià)明顯低于同區(qū)域住宅價(jià)格。
“住宅均價(jià)大概在3.3—3.4萬(wàn)，寫(xiě)字樓只要2.9萬(wàn)，”昌平住總?cè)f科金域國(guó)際的銷(xiāo)售人員告訴記者。除了金域國(guó)際，位于房山的綠地啟航國(guó)際寫(xiě)字樓售價(jià)為19000元/平米，但同一項(xiàng)目的住宅產(chǎn)品售價(jià)已達(dá)26000元/平米，區(qū)域內(nèi)首創(chuàng)新悅都、世茂維拉、萬(wàn)科幸福匯等多個(gè)住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格也同樣在26000—28000元/平米左右，和寫(xiě)字樓相比價(jià)格最高差了近萬(wàn)元。
　　同時(shí)，亦莊區(qū)域?qū)懽謽桥c住宅的售價(jià)更為懸殊，位于亦莊核心區(qū)緊鄰地鐵沿線的力寶廣場(chǎng)為區(qū)域內(nèi)5A寫(xiě)字樓項(xiàng)目，售罄后已于近期交房，在售的二手房?jī)r(jià)格為26000平米。區(qū)域內(nèi)萬(wàn)科金域東郡、金茂悅等住宅新盤(pán)地理位置已接近6環(huán)，且沒(méi)有地鐵接駁，但售價(jià)相較亦莊核心區(qū)域的寫(xiě)字樓仍高出4000—8000元/平米。
　　此外，通州、大興區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目售價(jià)同樣低于區(qū)域內(nèi)住宅價(jià)格。但在國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)中，相近地段的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目售價(jià)往往比住宅項(xiàng)目高出30%左右。
　　“寫(xiě)字樓價(jià)格更接近真實(shí)產(chǎn)品價(jià)值”
　　“目前的市場(chǎng)環(huán)境，國(guó)際慣例在國(guó)內(nèi)短時(shí)間難以實(shí)現(xiàn)。”中原地產(chǎn)商務(wù)樓宇部總經(jīng)理徐越分析，在目前的市場(chǎng)形勢(shì)下，住宅產(chǎn)品供應(yīng)少需求多，具有相對(duì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)的郊區(qū)產(chǎn)品需求旺盛，進(jìn)一步刺激了價(jià)格的攀升。寫(xiě)字樓市場(chǎng)則更為理性，供應(yīng)與需求相對(duì)平衡，不會(huì)在短期內(nèi)出現(xiàn)較大幅度的波動(dòng)。“商住倒掛的現(xiàn)象，很大程度是住宅的價(jià)格被擠壓的過(guò)高，而不是寫(xiě)字樓的價(jià)格低，寫(xiě)字樓的價(jià)格更貼近真實(shí)的價(jià)值。”
　　除此之外，寫(xiě)字樓與住宅拿地成本的差別，也影響了入市后的價(jià)格。據(jù)土地整理儲(chǔ)備中心土地成交數(shù)據(jù)顯示，大興天宮院板塊，住宅項(xiàng)目萬(wàn)科橙所在地塊的住宅樓面價(jià)，扣除保障房之后將近1萬(wàn)，但項(xiàng)目北側(cè)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目綠地啟航國(guó)際所屬的義和莊地塊，在區(qū)位上更接近核心區(qū)域，同樣緊鄰軌道交通，但樓面價(jià)就只有8000多。此外，今年年中泰禾地產(chǎn)受讓的兩宗的通州臺(tái)湖地塊住宅地塊的樓面價(jià)格比商業(yè)金融用地的樓面價(jià)高近7000元/平米。
　　“商住倒掛”抄底商業(yè)正當(dāng)時(shí)
　　“商住倒掛”當(dāng)前，是否適合抄底商業(yè)地產(chǎn)？徐越認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)自身的巨大價(jià)值還沒(méi)有被充分挖掘，仍處于價(jià)值洼地，適合進(jìn)行長(zhǎng)線投資行為。對(duì)于新興區(qū)域而言，配套還不夠完善，沒(méi)有得到客戶(hù)認(rèn)可，需求雖然還有待挖掘，但城市化進(jìn)程的推進(jìn)，核心區(qū)域商務(wù)產(chǎn)品供應(yīng)稀缺給位于郊區(qū)的寫(xiě)字樓很大的升值空間。此外，住宅產(chǎn)品征收個(gè)人所得稅后，在稅費(fèi)成本上相交商業(yè)產(chǎn)品并沒(méi)有明顯的優(yōu)勢(shì)，價(jià)格有明顯差異的情況下，住宅的投資客群將進(jìn)一步擠壓至商業(yè)地產(chǎn)。