高緯環(huán)球近日發(fā)布有關“企業(yè)選址邊緣化”的專題報告。近年來，企業(yè)租戶選址邊緣化的趨勢愈加明顯，包括世界500強在內的部分企業(yè)已經(jīng)開始從核心商圈逐步遷到非核心商圈。2012年北京非核心區(qū)域租賃成交占比達到歷史最高。上海隨著城市規(guī)劃及建設范圍的擴大，也涌現(xiàn)了很多極具吸引力的新興商圈。雖然傾向于邊緣化選址的企業(yè)租戶主要集中在物流、倉儲、制造業(yè)、高科技以及研發(fā)中心等面積需求較大、對租賃成本更加敏感的行業(yè)，而金融行業(yè)及專業(yè)服務業(yè)等行業(yè)的非核心部門如呼叫中心、后臺支持部門等也成為非核心商圈的重要租戶。
　　高新技術制造巨頭霍尼韋爾將其北京分公司從地處亮馬河商圈的鵬潤大廈搬遷至位于城市東北角的酒仙橋兆維工業(yè)園中。新的獨棟辦公樓建筑面積達15000平方米 ，聚集了北京所有員工在此辦公。而去年在上海，耐克也宣布與鐵獅門簽訂長期協(xié)議，計劃于2014年第一季度遷入上海城市東北角的尚浦領世項目，并將該處打造成一個全新的大中華區(qū)總部。
　　高緯環(huán)球中國區(qū)研究部董事張平表示：“企業(yè)選址邊緣化主要源自于四個主要方面的考量，核心商圈租金過高是企業(yè)們選擇向外搬遷的最主要誘因，同時也包括了企業(yè)未來面積擴張受制、行業(yè)部門選址優(yōu)化的內在需求和員工幸福感需求提升等因素。”
　　企業(yè)外遷主要原因：核心商圈租金上升
　　據(jù)了解，核心商圈租金過高是企業(yè)們選擇向外搬遷的主要誘因。自金融危機時期以來企業(yè)在租金處于低谷時簽下的租約已陸續(xù)到期。這段時期中國經(jīng)濟逐漸復蘇，城市寫字樓租金均有不同程度的回升，甚至有些區(qū)域已超越歷史高位。一線城市寫字樓市場租金自2009年的低谷時期以來，四年內不斷攀升。截止2013年第二季度上海甲級寫字樓租金增幅為43%，北京更是達到驚人的138%。隨著租約到期，迅速上升的固定成本帶給企業(yè)的即使不是個負擔也將會是個煩惱。
　　京滬空置率預警  企業(yè)面積擴張受制
　　高緯環(huán)球關注的中國20大城市中，過去三年以北京和上海為代表的一線城市其核心商圈空置率不斷走低。而這些城市核心商圈的未來供應卻是個難題，非但開發(fā)商往往面臨無地可拿的局面，還有例如北京金融街西擴計劃以及上海徐家匯中心因拆遷問題而導致不斷擱置的狀況。
　　一般情況下，金融、專業(yè)服務、醫(yī)藥等行業(yè)一般都會將其前端業(yè)務部門放在城市核心位置，但同時多數(shù)行業(yè)也擁有涉及研發(fā)、物流、數(shù)據(jù)信息、客戶服務等為數(shù)眾多的中后臺部門。在高租金時代這些部門選址在核心商圈的性價比顯然不高。
　　契合城市商圈的定位進行辦公選址優(yōu)化，不但在區(qū)位配套上能獲得優(yōu)勢，成本上也能得到有效控制。北京金融街商圈，由于政府政策優(yōu)惠和一行三會的入駐吸引了眾多內資金融、保險等公司在此落戶；上海的陸家嘴商圈定位打造成中國的金融中心，相關行業(yè)的前端部門在此落戶將在企業(yè)形象上受益。而一些興起的邊緣商圈則傾向專注于細分市場，北京定福莊走廊定位國際傳媒產(chǎn)業(yè)，吸引著文化創(chuàng)意與傳媒等企業(yè)在此選址；金盞商圈則定位金融后臺服務，為總部在核心商圈的企業(yè)后臺支持部門提供辦公區(qū)域選擇空間。上海的五角場商圈定位注重科技創(chuàng)新，吸引企業(yè)研發(fā)部門入駐。而外高橋區(qū)域新開發(fā)的寫字樓產(chǎn)品則瞄準了保稅區(qū)內近萬家企業(yè)的升級需求。一般相關行業(yè)入駐對應區(qū)域還能享有稅收減免和其他優(yōu)惠政策。
　　核心商圈供應趨緊 3年后寫字樓供應不足155平
　　高緯環(huán)球報告分析，中國一線城市的寫字樓租金從長期看仍將維持上漲態(tài)勢，但是其核心商圈供應面積卻逐年減少。高緯環(huán)球統(tǒng)計，至2016年底北京核心商圈寫字樓供應量不足155萬平方米，而非核心商圈供應量則迅速攀升到360萬平方米。
　　同樣，未來同時期，上海核心商圈寫字樓供應量僅占整體市場份額的25.5%。在供求不平衡的條件下，隨著新興商圈的發(fā)展逐漸完善，其租金價格也將面臨上漲。高緯環(huán)球認為以北京、上海為代表的城市，企業(yè)向邊緣化區(qū)域搬遷調整的時機已經(jīng)成熟。
　　處于上升周期中的企業(yè)應根據(jù)其今后發(fā)展速度，盡早制定合理的辦公選址策略來滿足其辦公面積的擴張需求。而處于行業(yè)弱周期的企業(yè)則也應把目光聚集到這些新興區(qū)域，尋求控制固定成本方案。如果現(xiàn)在目光依舊局限于核心商圈，將錯過最好的搬遷時機，未來不僅會給企業(yè)擴張造成一定的不穩(wěn)定性，也會進一步增加企業(yè)搬遷的成本。所以不論就宏觀經(jīng)濟面下的結構調整，還是一線城市寫字樓供應趨勢來說，當前邊緣化時機已經(jīng)成熟。
　　對于有意向且有需要選擇邊緣化搬遷的企業(yè)租戶而言，可以選擇的城市以及商圈著實不在少數(shù)。高緯環(huán)球中國區(qū)董事總經(jīng)理張良軍表示：“對于正在考量邊緣化選址的企業(yè)租戶提出以下三種解決方案;專注在北京和上海的企業(yè)可考慮從核心商圈搬遷至非核心商圈，同時企業(yè)也可以從戰(zhàn)略角度布局二線城市，而大型成長企業(yè)也可考慮將部分辦公需求轉向產(chǎn)業(yè)園區(qū)。”