大家都知道的一個原因就是因為寫字樓和商鋪轉手稅費太高，基本達到了售價的30%左右，一般人根本接受不起，所以，這類物業的流動性極差，也就造成了升值極差，這是大家都知道的理由，我今天要說的這7個方面，并不是這個原因。

首先，我并不是完全否定寫字樓和商鋪的價值，我買的也有，只是，購買商辦類物業的風險、難度、不確定性要遠遠高于住宅，買錯的機率大大增加，為了避免錯誤，我們又不是沒得選擇，我的建議就很明確，不碰即可，不看即可，如果自需，就租，拿錢投買別的就是了。

比如，你買了個寫字樓，但物業水平、電梯維護、空調維護、車位租金及車位出售，這都是你不可控的，但卻和你的出租、出售息息相關。

舉個例子，鄭州高鐵站升龍廣場，占據的是高鐵站最好的位置，但早兩年因為入住戶數不多，空調一直不開，讓整個寫字樓出租死循環，至今還是高鐵站空租率最低的，也是租金最低的，別忘了，這兒可是最好的位置。

比如，你買了個商鋪，但旁邊商鋪如果開成了做鋁合金門窗的，或開了個拷羊肉串的，你有什么辦法？你的店如何高端起來？你的鋪子是很難租出去的。

再舉上面的例子，鄭州高鐵站升龍廣場商鋪開盤的時候，那是2013年，很多地市投資客提前一天來徹夜排隊，搶著要買，但如今因為物業不行，管理不擅，不是租金多少的問題，是空租、租不出去的問題！

問題又來了，對于一些自用型老板來說，我每天要租寫字樓租商鋪啊，我也不用買嗎？是的，你就直接拿錢買住宅，平常租寫字樓和商鋪，就是了，這樣的話，你在未來可進可退。

除了流動性差，為什么我這么堅決的不建議你購買呢？我們從其它七個方面來分析。

1

為什么你在國外看不到寫字樓的開工和建設？

我在溫哥華，悉尼，墨爾本，洛杉磯，多倫多考察的時候，這些城市也有塔吊和工地，但我幾乎看不到有在建的寫字樓項目，全是住宅。

為什么？

因為這些城市在10多年前，寫字樓就已經過剩了！

這些城市的現在，就是我們中國城市的未來。

即使現在不蓋寫字樓了，再過20年，我們目前城市在建體量，一樣也是過剩的。

2

寫字樓和商鋪不是剛需，不是民生，沒有政策紅利。

不關乎民生的事情，永遠都是政策的棄子。

比如契稅優惠、增值稅優惠、個稅優惠。

關乎民生的住宅，一直都有優惠和照顧，但寫字樓和商鋪從來都沒有過。

房地產調控了20年，從來就沒有寫字樓和商鋪的事兒！愛死愛活從不過問。

住宅漲價了，限價。

寫字樓從10萬掉到2萬，沒人過問，好像買的人活該似的。

住宅交房質量差，維權。

商鋪交鋪后常年空租，維權都組織不起來，為什么？都是投資客，都忙啊，有身份啊，丟不起這人啊。

3

受經濟周期影響太大，金融屬性大大下降。

就業環境
經濟周期
金融周期
規劃變動
后期物業、經營
以上影響租金和升值的因素，我們統統無法控制。

經濟危機時，寫字樓和商鋪率先被市場拋棄。

失業率增高時，經濟就會下滑，投資型市場率先被打擊。

信貸收緊時，寫字樓的按揭和抵押又率先被拋棄，比如現在，你手上有的寫字樓想抵押，不是比例的問題，是很多銀行根本就不接，但住宅，沒有銀行不接。

政府的規劃變動，對你已經購買的寫字樓和商鋪有較大影響，新區建設，CBD輪換，就業中心遷移，地鐵規劃，機場高鐵，交通高架，道路施工等。

4

時間節點也確實錯過了。

好機會也是有的，但確實很少，很難碰。

哪里有擠壓，哪里才有機會，比如北京史上最嚴厲的商辦類調控，但，選擇難度依然很大。

站在2018年的9月份，在重點城市住宅全部限購之下，投資需求兩年前就已經擠壓到了不限購不限貸的寫字樓和商鋪領域，在爆炒兩年時間之下，即使有的好機會，也早被轉而涌來的投資客抬高了房價，失去了洼地和價值，大概率下，80%以上都是坑。

比如，其實我也有買公寓。2016年8月份，住宅漲了50%，公寓還沒有動，價格很低首付還分期，但限購即將來，需求擠壓將至，我快速出手，至今買的公寓房價都漲了80%，比住宅還多。未來租金更優秀，這樣的機會是可以的，但普通用戶較難把握住，關鍵是，目前也失去了時間節點。

5

在經濟快速增長的經濟體中，不要去購買長線投資產品。

快速增長的經濟體中，資產價格的漲幅是最重要的，是應該最先關注的。

在歐美的慢增長經濟體中，每年GDP是2%左右的增長率，收益6%就是不錯的收益，可以考慮長持和長期投資。

中國是6%以上的GDP增長，M2是每年10%左右的增長，社融是每年12%左右的增長，這樣的增長之下，長期投資通常不是最好的選擇，資產價格的漲幅應該是首選關注要素。

而寫字樓和商鋪，因為稅費太高，無法轉讓無法套現，注定就是長持物業，不要去碰為最好。

6

受產品升級換代影響太大，現在的寫字樓未來都是淘汰品。

目前中國的寫字樓都是單個單個分隔銷售的。

目前海外成熟的優質的寫字樓都是基金或公司持有。你在國外幾乎看不到個人出租的寫字樓，都是整體持有，再出租。

持有和出售型物業，其物業水平、辦公環境、辦公配套、企業入駐、企業配套之大不同。

未來的企業，更愿意去哪種寫字樓辦公？更愿意去哪些商場購物？全出售型寫字樓會成為總部企業選擇嗎？全出售型商鋪會成為優秀商業中心嗎？

肯定不會的！這些寫字樓和商業在未來一定會被邊緣化！并逐步被市場拋棄！

7

反正是長持，吃租金，抗通脹，不妨換個思維。

反正投資寫字樓和商鋪就知道賣不掉，都是為了長持吃租金，不妨換個思路，我去國外買個住宅，一樣吃租金如何？租售比并不差啊。

租售比差不多，但起碼有了更多用途，一是可以自用，二是容易變現轉手，三是也順便做了境外資產配置。

換個思維，會發現景色更美。

8

總結：

1、不看，不碰，不買，就不會犯錯。

2、自用的老板，拿錢買住宅，租寫字樓或商鋪，可進可退。

3、熊市中依然是有結構性的住宅投資行情，比如，在目前非限購的城市，比如在人口流入的城市，緊盯米宅，或加入米宅VIP就是捷徑。

4、不妨換個思維，吃租金嘛，去國外買個租售比相當的住宅如何？升值更好，轉賣更容易，杠桿更方便。